[데이터센터 · 09.27 오전판] 7조달러 질주 전력망이 가른다

무슨 일이 있었나

켄터키 PSC는 2026년 8월 21일 사건번호 2026-00115의 최종 명령을 내렸다.

PSC는 빅리버스·케너지·저스티파이드 데이터파워가 맺은 최대 482MW 전력계약을 승인했다.

RESA는 전력 공급 주체와 대형 고객의 요금·용량·책임을 정하는 소매 전력 서비스 계약이다.

승인에 따라 빅리버스와 케너지는 명령일 이후 계약 조건대로 전력을 공급할 수 있다.

계약은 공사 완료일 뒤 15년간 이어지며 해지하지 않으면 5년 단위로 자동 연장된다.

전력은 어떻게 공급되나

빅리버스는 MISO 시장에서 캠퍼스에 필요한 에너지와 용량을 조달한다.

MISO는 미국 중부 전력망의 도매시장과 계통 운영을 맡는 독립 시스템 운영자다.

케너지는 빅리버스에서 전력을 받아 테라울프에 소매로 공급한다.

테라울프는 에너지·용량·송전·혼잡과 고객 전용 설비 비용을 부담한다.

테라울프는 연간 용량비를 선납하거나 전액 담보하고 최고 월 청구액의 2배를 추가 담보한다.

폐제련소를 다시 쓰는 이유

캠퍼스는 켄터키주 핸콕카운티 호스빌의 옛 센추리 알루미늄 제련소에 들어선다.

센추리 알루미늄은 2022년 8월 이 제련소의 생산을 전면 중단했다.

부지에는 빅리버스의 161kV 회선 5개와 약 482MW 송전 능력이 남아 있다.

7월 27일 공청회 발언자들은 전기료, 물 사용, 소음, 오염과 공중보건을 우려했다.

PSC는 전력계약의 요금과 서비스만 심사하며 물 사용·소음·입지는 관할하지 않는다.

투자 규모와 지역 효과

테라울프는 핵심 IT 부하 1MW당 개발비를 1,000만~1,200만달러로 추산했다.

PSC는 8월 21일 부지와 초기 데이터홀 투자액을 35억~40억달러로 기록했다.

테라울프는 8월 24일 같은 범위의 현재 추산치를 40억~45억달러로 높였다.

이 추산에는 임차 고객이 투입할 서버와 연산장비, 관련 인프라 비용이 빠진다.

테라울프는 공사 기간에 800~1,000개의 일자리가 생길 것으로 예상했다.

PSC는 완공 뒤 직접고용 90~100명 이상과 비슷한 규모의 임차인 고용 가능성을 적시했다.

앞으로 볼 것

테라울프 자회사 레일런 데이터는 앤트로픽과 20년 임대계약을 맺었다.

이 계약은 고성능 컴퓨팅에 쓰일 약 401MW의 핵심 IT 부하를 제공한다.

임차 용량은 2027년 말부터 단계적으로 공급돼 2028년 초 401MW에 이를 예정이다.

테라울프는 최초 20년 계약 임대매출을 약 190억달러로 예상한다.

테라울프는 자금조달, 적기 완공, 공사비와 전력설비 조달을 주요 위험으로 제시했다.

무슨 일이 있었나

GI Partners는 9월 17일 LKY Development로부터 데이터센터 예정 부지를 인수했다.

매매가는 마리코파 카운티 부동산 기록 기준 1472만919달러이다.

부지는 피닉스 도심 남쪽 7번가와 그랜트가의 남동쪽 모서리에 있다.

전체 면적은 5.43에이커이다.

LKY Development는 2012년 이 땅을 315만달러에 매입했다.

가격과 개발 계획

이번 매매가는 2012년 취득가의 약 4.7배이다.

두 거래 가격의 차이는 약 1157만달러이다.

GI Partners는 인수한 부지에 데이터센터를 개발할 계획이다.

부지 바로 옆에는 애리조나 공공서비스회사 APS의 변전소가 있다.

LKY는 데이터센터를 지원하도록 수년간 APS와 변전소 증설을 추진했다.

규제는 어떻게 바뀌었나

피닉스시는 2025년 7월 2일 조례 G-7396으로 데이터센터 규제를 도입했다.

LKY는 새 규제로 부동산 가치가 줄었다며 시에 1000만달러를 요구했다.

LKY는 애리조나주법 A.R.S. 12-1134에 따라 가치 하락을 주장했다.

피닉스 시의회는 2025년 11월 19일 특별허가 조항의 집행 면제를 승인했다.

면제 조건은 화재·위험물·에너지·물·소음 영향을 줄이는 조치를 포함한다.

거래 당사자는 누구인가

GI Partners는 비상장 대체투자회사이다.

이 회사는 사모펀드·부동산·데이터 인프라 투자 전략을 운용한다.

GI Partners가 기관투자자로부터 조달한 누적 자본은 490억달러를 넘는다.

LKY는 토지 매입과 용도 승인, 택지 개발을 전문으로 한다.

남은 절차와 조건

이번 거래는 개발 예정 토지의 소유권 이전이다.

피닉스시의 면제는 데이터센터 특별허가 조항의 집행에 적용된다.

시 도시계획개발부는 LKY의 신청이 제출 요건을 충족한다고 판단했다.

피닉스시는 화재·용수·에너지·소음 저감 조치의 이행을 요구했다.

7.5억달러에 손바뀜

GI Partners는 2026년 9월 800 East Devon Avenue 시설을 7억5000만달러에 인수했다.

시설은 9.5에이커 부지의 18만9240제곱피트 건물이다.

오라클 아메리카는 2024년 7월 임대 계약을 맺고 시설 전체를 빌렸다.

HMC Capital 계열사는 2024년 부분 완공 상태의 데이터센터를 Prologis에서 샀다.

Prologis와 Skybox Data Centers는 기존 창고를 데이터센터로 전환했다.

7억1200만달러 약정

HMC Capital의 총 매입 약정액은 7억1200만달러였다.

건물 대금은 4억4000만달러였고, 2억7200만달러는 전환 완료 조건부였다.

Goldman Sachs는 2024년 12월 5억1400만달러 CMBS 대출을 제공했다.

CMBS는 상업용 부동산 담보대출을 묶어 발행하는 증권이다.

GI Partners는 2024년 1월 기존 Digital Realty 합작법인 지분을 65%에서 80%로 높였다.

2024년 4월에는 같은 시카고 캠퍼스의 세 번째 시설 지분 75%도 인수했다.

시카고가 낸 1년 유예안

브랜던 존슨 시장은 9월 23일 신규·증설 허가를 1년 유예하는 조례안을 냈다.

시의회 진보 코커스 소속 의원 3명이 공동 발의자로 참여했다.

시카고에는 2026년 8월 기준 데이터센터 39곳이 가동 중이다.

시장 직속 태스크포스는 전력·물·대기 영향을 반영한 규칙을 마련한다.

빌 콘웨이 시의원은 일부 지역 입지를 제한하고 시의회 심사를 요구하는 별도 조례안을 냈다.

주정부와 카운티도 제동

두 시카고 조례안은 규칙위원회에 회부됐으며 아직 시행되지 않았다.

JB 프리츠커 주지사는 6월 5일 새 데이터센터 지원 계약 처리를 멈추라고 지시했다.

일리노이주는 7월 1일부터 처리를 중단했고, 그 전에 맺은 계약은 이행한다.

레이크카운티는 9월 8일 비법인지역 데이터센터에 8개월 유예를 의결했다.

유예는 2027년 5월까지 이어지며, 비법인지역에는 개발 제안이 없었다.

레이크카운티에는 온라인 의견 1200건 이상과 수백 명의 현장 의견이 모였다.

투자자가 볼 갈림길

7억5000만달러 거래는 완전 임대된 운영 자산에 적용됐다.

시카고 유예안은 신규·증설 허가를 겨냥하며 기존 시설의 운영은 멈추지 않는다.

일리노이주의 조치는 세제 지원 계약 처리 중단이며 건설 허가 중단은 아니다.

레이크카운티 유예는 카운티 전체가 아니라 비법인지역에만 적용된다.

시카고 시의회 처리와 레이크카운티의 후속 규칙이 다음 변수이다.

무슨 일이 있었나

세계경제포럼은 2026년 9월 21일 AI 데이터센터의 지속가능성 가이드북을 공개했다.

가이드북을 함께 만든 올리버와이먼은 마시 계열의 글로벌 경영 컨설팅 회사다.

가이드북은 개발사·운영사·기업 고객·금융사·정책 당국의 판단을 한 틀에 묶는다.

4개의 실무 질문마다 도구를 제시하고 지속가능성과 회복력의 평가 범위를 넓혔다.

숫자로 본 자원 병목

AI가 끌어가는 세계 데이터센터 투자는 2030년까지 최대 7조달러에 이를 수 있다.

데이터센터 전력수요는 매년 최소 20% 늘고 총소비는 2030년까지 2배를 넘을 전망이다.

전 세계 데이터센터의 약 45%는 물 스트레스가 높은 지역에 자리 잡고 있다.

직접 액체냉각은 랙의 열을 액체로 빼내는 방식이지만 운영사 채택률은 약 22%다.

비용·표준화·신뢰성 우려가 고밀도 AI 서버에 필요한 냉각 전환을 늦추고 있다.

허가와 입지가 만드는 지연

2026년 1분기 미국에서는 75개 사업, 1300억달러 규모가 막히거나 지연됐다.

2030년까지 세계적으로 전력 공급이 가능한 부지 약 160㎢가 추가로 필요하다.

입지는 땅의 넓이보다 발전·송전·배전망에 연결할 준비가 됐는지가 더 큰 제약이다.

지역사회 수용성은 데이터센터 사업이 계획대로 진행될지를 가르는 주요 변수다.

효율 지표만으로 부족하다

PUE는 전체 시설 전력을 IT 장비 전력으로 나눈 데이터센터 운영 효율 지표다.

PUE는 전력원과 시설 밖 생애주기 영향, 외부 시스템의 회복력을 담지 못한다.

개발사와 운영사는 지역 조건에 맞고 시간이 지나도 조정할 수 있는 설계를 택해야 한다.

기업 고객은 조달과 워크로드 결정으로, 금융사는 투자 심사로 개선을 요구할 수 있다.

정책 당국은 성장 허용과 전력·물·지역사회 부담 사이의 균형을 설계해야 한다.

앞으로 볼 것

WEF는 지속가능한 관행이 7000억~1조달러 규모의 계획 투자 집행을 도울 수 있다고 봤다.

주민 관계 개선과 자원·규제 변화에 맞춘 설계는 사업 지연과 취소 위험을 낮춘다.

전력·용수·기술·규제가 지역마다 달라 모든 시장에 통하는 단일 해법은 없다.

허가와 환경 승인, 지역 수용성, 전력망 준비가 사업 실행 가능성을 좌우한다.